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国际抄底酒店业内需诱惑租金七年翻四倍风险

2018-12-03 15:51:19

国际PE抄底酒店业:内需诱惑 租金七年翻四倍风险

7月5日,对于桔子酒店的创始人吴海来说,是个心情颇为复杂的时刻。这一天,桔子酒店引进了全球PE巨头凯雷投资集团的巨额投资;但同时,吴海也失去了大股东的地位。

“当一个行业发生一些拐点、有一些不确定情况出现的时候,对我们来讲往往是投资的好时候。”7月5日,凯雷董事总经理张弛对本报表示。

当天,凯雷投资宣布注资桔子酒店集团,旗下凯雷亚洲基金III将通过投资桔子酒店母公司Mandarin Hotel Holdings Limited(以下简称“MHH”),获49%控股权,成为股东。

自2010年起,酒店行业投资热逐渐退却,投资机构纷纷降低了对酒店业利润的预期,并开始大范围缩减在该行业的投资。但近半年以来,PE频频在酒店行业逆市布局。

4月份,Gaw Capital Partners及资本策略地产所管理的基金以23.68亿元的高价从领盛投资管理手中夺得香港诺富特酒店的100%股权,成为香港11年来型的单一酒店物业成交。6月底,富达投资、君联资本、KTB、摩根凯瑞资本以及建信资本,向布丁酒店连锁联合投资5000万美元。

反观今年上半年国内酒店市场,增速持续低迷。据迈点旅游统计,一季度国内开业的星级酒店数仅39家,客房总数为9786间(套),跌破了季度开业数量的值。与此同时,三大经济型酒店巨头中的如家和汉庭都在一季度录得季节性亏损,目前三家海外上市公司的股价已接近历年来位,汉庭的股价还一度跌破发行价。

“桔子过去一直在进行产品探索、品牌建设以及客户积累,目前已经到了高速扩展的时候。”谈及此次注资,桔子酒店创始人兼CEO吴海没有透露具体金额,但业内预计至少在7500万美元以上。

抄底?

迄今为止,凯雷投资在国内酒店行业的投资仅有两笔,对上一次是在2008年底,当时凯雷投资以1亿美元入股开元旅业,刷新了PE在国内酒店行业的注资纪录。2008年底,金融危机突袭,世界经济和中国经济都难免受影响。

在低谷时投资,购买价值被低估的公司,是凯雷等PE巨头一贯的投资策略。从凯雷投资的投资清单中不难看出,自1998年成立以来,凯雷亚洲基金已投资20多家公司,投资金额约40亿美元,涉及行业包括金融服务、消费品、零售、工业制造、电信和传媒等。而这次出资的III号基金总共有25.5亿美元,在2010年募集完成。

尽管没有公布具体注资金额,但据张弛介绍,亚洲基金III号的一般投资规模都在7500万美金以上,值得注意的是,在4年前以1亿美元入股的开元旅业中,凯雷投资只是一名“较大的小股东”,而这次投资桔子酒店,凯雷投资不用花1亿美元就获得49%股权成为股东。这也意味着,桔子酒店的创始人吴海,将不是公司的控股股东,也不是大股东,公司的主要控制权,将是PE投资人凯雷。

吴海本人在谈及这一投资安排时也坦言,酒店行业实际上也属于资本密集型,从发展的角度,需要找一个战略投资者、一个长期伙伴。“凯雷投资是个大基金,有实力,他们也懂酒店业,他们股权大一些,正好可以长期持有,这样比较稳定”。

MHH是桔子酒店的海外注册公司,主要业务是在中国运营中端及中高端酒店,旗下包括“桔子水晶酒店”和“桔子酒店”两个品牌。而富达等投资的布丁酒店则立足中低端酒店市场,目前在全国26个城市拥有近200家门店,这次注资是其创办4年多以来进行的第二次较大规模融资。

事实上,在经历了2006、2007年前后的一轮经济型酒店的投资热后,国内酒店行业增速有所放缓,投资机构的态度亦一度变得谨慎。据本报不完全统计,自2010年维也纳酒店获得奇力资本2000万美元注资后,PE在酒店行业的投资几近销声匿迹。由此,近期频繁的投资也让许多业内人士认为,酒店业当下处于低谷阶段。

7天董事会联席主席郑南雁此前接受本报采访时坦言,“我们认为公司价值现在被低估了。”为了提振市场信心,7天在6月12日启动了为期一年的股票回购计划。

据桔子酒店内部人士透露,此前桔子酒店不仅和凯雷投资接触,还有包括瑞银在内的其他几家投资方。留意多时以后,去年年底,凯雷投资开始接触桔子酒店。张弛坦承,目前酒店业存在众多不确定因素,反而是投资的好时机。

“经过我们的调研发现,中端酒店市场的前十名运营商,只有5%的市场份额,其余95%的都是很小而且分散的,所以我们对这个市场很感兴趣。”张弛说。

维也纳酒店集团董事长黄德满认为,中档酒店目前是处于一个快速增长周期,现在进入时机是的。“但是资本抄底中档并非真正意义上的抄底,而是看到这样一个行业发展的机会,看到了一种增长趋势。”

抄底的底气:内需诱惑

今年上半年,国内VC/PE市场的表现似乎仍难令人兴奋。根据公开数据,今年第二季度募资完成基金22只,数量比一季度略有增长,但募资规模仅18.42亿美元,相比去年同期均下降80%以上。

行业人士认为,市场疲软之下,各方投资者“持币待购”的心态极为普遍。凯雷投资此次对桔子酒店的大额注资,成为了第三季度开端的抹亮点。

近几年,国内酒店业普遍唱衰,罕见大额融资项目。凯雷投资的时间点和规模引发业内热议。但按照凯雷投资方面的解释,这家全球知名的股权投资公司,近来一直关注于中国的内需领域,认为中产阶级的消费理念不断更新,此时投资桔子不足为怪。

实际上,关注内需市场的企业和投资机构大有人在,凯雷投资显然不是。

去年PE市场融资金额前十的案例中,与国内消费业密切相关的企业包括阿里巴巴、京东商城、凡客诚品及金钱豹餐饮连锁,其中金钱豹是由欧洲的私募投资机构安佰深收购投资。

安佰深方面解释,其一直高度关注中国消费市场,而金钱豹的核心客户群正是中国迅速崛起中的中产及以上阶层。

IDG合伙人熊晓鸽三年前就曾表示,“国内90%的成功公司都不依赖国际市场”,因此IDG主要关注国内消费驱动的行业。不仅是内需驱动PE投资,如方风雷、胡祖六等人的看法,PE本身也是帮助经济向内需转型的重要力量。

作为内需驱动的重要行业之一,酒店业数年间却从炙手可热到被打入冷宫,坚持投资布丁连锁的君联资本方对此评价道,“这个行业也许被市场低估,机会尚存。” 在投资布丁酒店的过程中,君联资本曾对西方酒店业进行市场调查,得到的借鉴是,相比国外层层细分、满足不同人群需求的多元酒店市场相比,国内的酒店业可供发展的空间还有很大。

曾投资如家、汉庭的IDG合伙人章苏阳告诉,酒店业的消费者需求仍有较大上升空间。“一方面,国内个人旅游与西方国家相比,还未形成较大规模;另一方面,新的创业小公司可能将经济型酒店作为驻地。”章苏阳表示。但他对“抄底”一说表示保留意见,亦不认为酒店业出现拐点。对于同行的投资举措,他开了一个玩笑,“就是凯雷喜欢吃桔子嘛。”

立足中低端市场的布丁酒店的一位高管则认为,不管市场如何变动,总有一部分需求尚待挖掘和满足,“过去一段时间大家都认为酒店业市场饱和,但是它只是一个单一产品,我们可以在细分市场上走差异化的经营路线”。

而此次获得凯雷投资注资的桔子水晶,则在高端市场上主打设计感和个性化招牌,但国内市场上是否已形成一股追求个性的中产阶级消费力量,一些投资人表示了其它看法。“‘个性客户’有多少?性价比才是关键”,维也纳酒店投资方赛富资本的一位投资人说。

但他同时也表示,“在谨慎投资的前提下,特征、优势明显、能满足消费者丰富需求的酒店项目还是会引起赛富的投资兴趣。”

抄底的风险

当下,中国酒店业在经济型酒店领域,跑马圈地已经到了白热化的阶段,在高端五星级酒店领域,还是外资品牌一统天下。而在中档连锁领域,目前正还处于群雄割据的局面,类似于之前经济型酒店刚刚兴起的时候,当中蕴藏不少机会。

“中端酒店里面有连锁品牌的酒店只占到整个市场的5%,大量的在中端的二、三星级酒店实际上是招待所或者是一家酒店,这样的概念,整个市场还是非常分散的。”张弛解释道。

“外来资本大举进入酒店业是资本市场市场化的选择,我们希望行业未来出现一个正面的、更有利于本土酒店跟资本市场同步发展的局面。”国内某知名酒店集团CFO认为,外来资本终究要退出获利,但目前国内以利润为单一指标的上市规则让不少酒店企业选择在境外上市,令不少投资者望而却步。

据了解,2008年凯雷投资开元旅业后开始积极筹备上市,但后来由于金融危机等种种原因,至今没有达成目标。“我们一直认为只要这个公司业务做得好,不管是上市或者其他一些资本市场的资源,自然而然就会来的,如果业务做得不好,谈上市根本就没用。”张弛表示,此轮注资将重点用在公司的业务扩张上,进一步增加桔子水晶酒店的门店数量。

此前已经获得两轮风投的维也纳酒店却另有打算,黄德满告诉,目前资本市场对酒店行业尤其是中档酒店这一领域的关注度很高,“纯粹的资本合作已经不是什么难事,但现在我们更多地是希望合作带来其他一些增值作用。”目前,维也纳正积极寻求与大型业主进行战略合作。

“近几年连锁酒店比较疯狂,行业很热,不少人都出来搞连锁酒店,但稍微好点的物业价格都很高,要赚钱是很难的,除非运作效率非常高。”上述赛富资本投资人表示。

作为资本密集型行业,近年来不断上涨的租金成本正不断吞噬酒店利润。“因为房地产行业的持续升温,行业竞争激烈,近七八年来租金大约翻了四倍。”汉庭CEO季琦认为,与所有其他连锁店一样,扩张过快意味着含金量的稀释。

上述桔子酒店内部人士透露,目前一家桔子水晶的成本为3000万至5000万人民币,“所以,融资进行规模扩张是必要之举。”

“从消费角度看,随着中国中产阶层的逐步形成,国人的消费力将在中高端市场呈现爆发性增长,其消费潜力要远大于经济型酒店消费人群。而中档市场一旦进入,其投资回报要远高于经济型酒店,这也是为什么PE投资规模要大于经济型酒店的原因。”黄德满说。

但事实上,对于所有的PE投资者而言,不管是多高还是多低的价格投资,终的目标还是要获利,要么上市,好么被并购掉,终这些PE巨头是否真正从酒店市场中“抄底”成功,还取决于的退出价格。

“毕竟酒店行业还是跑出了好几家上市公司,成功的模式摆在这里的,投资方愿意押的话,再押一两个出来”,赛富的这位投资人笑谈道。

而对于像凯雷投资、富达投资这样国际PE巨头来说,一个可以“保底”的策略,就是以较好的价格卖给那些希望在中国以更便捷的速度扩张的国际酒店巨头们——当然,而要顺利地按照PE投资者的节奏行事,的办法就是掌握公司的控制权。

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